● 深圳新土改矛头直指小产权房

    据上海证券报报道，备受瞩目的《深圳市土地管理制度改革总体方案》(以下称《总体方案》)近日获国土资源部、广东省政府批准实施，深圳新一轮土地管理制度改革正式启动。“新土改”矛头首先指向“小产权房”，深圳房地产市场或迎来变局。

    25日，深圳市土地管理制度改革综合试点正式启动。国土资源部部长徐绍史指出，将土地管理制度改革落点深圳，希望深圳在探索土地配置市场化、土地利用高效化和土地管理法制化等方面积累新的经验。这个被国土资源部部长徐绍史称为“我国土地管理制度改革史上又一次里程碑式的重大抉择”的改革，包括八大改革重点和二十个改革事项，涉及土地产权、土地使用、土地供应、土地管理及土地交易整个链条。深圳新一轮的土地管理制度改革，矛头首先对准了“土地确权及违建处理问题”。深圳市委副书记、市长许勤25日在深圳市土地管理制度改革综合试点启动仪式上谈道，在近期要突破的重点领域和关键环节方面，有关方面把“土地分类确权，促进土地产权明晰化”排在首位。

    ● 深圳抉择小产权房 涉及各种利益分配

    据21世纪经济报道，在25日的启动仪式上，国土资源部部长徐绍史表示对深圳此次土地管理制度改革寄予“厚望”，有诸多全国性改革试验的内容，被融入到《方案》之中，希望深圳部分制度上的创新，能够突破国家政策或上位法规定。深圳市也就此指定了实施计划。根据《方案》安排，深圳土地管理制度改革将以2015年为界，分近期计划和远期计划推进。根据近期实施方案，深圳市将以宝安区沙井街道共和社区和龙岗区平湖街道山厦社区为试点，出台相关的配套实施文件，以推进“小产权房”确权处理工作。

    综合开发研究院旅游和地产研究中心主任宋丁认为，深圳处理“小产权房”的工作，其中包含了各种利益的切割和重新分配，其处理过程并不简单。“若政策完全放开，恐导致更多人建设小产权房，又处理不下去，回到僵持状态。”宋丁认为，政府要建立起一定的机制，增大违建的成本，这样人们就不愿意再违建，旧的违建也就能得到处理。

    “小产权房”确权?

    ● 吕锐锋：此小产权房非彼小产权房

    深圳“小产权房”将被确权？昨日下午，市委常委、常务副市长吕锐锋作出回应：深圳不存在通常意义上的“小产权房”。对于非法房地产和违法建筑，深圳将坚决打击，不给出路。 据了解，经过1992年、2004年两次农村城市化改造，我市原农业户口人员已全部转为城市居民，农村集体土地已转为国有，土地所有权实现了从国家所有和农村集体所有的二元结构到国家所有的一元结构的转变。而通常意义上的“小产权房”是指在农村集体土地上建设，并向集体经济组织之外的人销售的商品住房。在我市土地已经国有化的大背景下，我市农村城市化历史遗留违法建筑在占地性质方面与“小产权房”存在本质区别。

    ● 董少鹏：小产权房确权标准要 “尺度”

    深圳启动土地改革试点的消息近期备受关注。因为这次土地改革的亮点是产权制度创新，包括土地产权制度改革和土地二次开发利用机制创新。但是房地产业内人士同时也表达了一种担忧，因为他们认为，确权标准如何设定将非常关键，标准太窄容易引发小产权房拥有者的不满，标准宽泛则会鼓励违建，甚至推高小产权房房价。对此，中国经济网评论员董少鹏对此进行了解读。

    董少鹏分析说：“小产权房的确权问题确实非常复杂，但是我相信找到一个尺度，让部分的小产权房通过国家重新把土地拿回，或者用置换的方式，能够进行确权。因为国有土地所有制这一点，既然做商品房，就要先设这一点，否则集体土地不能作为商品房来出售。部分的小产权房我觉得有望根据实际的情况，因为有的小产权房比如说它住的人员已经很多了，包括它的期限，如果在临近解决他们居住的问题也无法来化解。在这种情况下，可能对部分的小产权房要进行一些确权，包括它的土地性质的一些改变，我觉得还是有可能的。”

    董少鹏最后指出，“但是小产权房的这种确权的标准要适当，过高的话会引发大面积的确权的事故或者纠纷，引发对现有土地管理制度的一些冲突；相反，可能引发另外的冲突。确实到了对小产权房进行有限度的清理和部分确权的阶段。深圳作为改革开放的前沿，它的试点对全国有示范作用，但是，我想还需要进一步的去观察、考察，包括法规方面的进一步完善。”

    影响

    ● 楼市或迎来变局

    深圳综合开发研究院常务副院长郭万达认为，长远来看，土地市场的规范化、市场化、法制化，将带动房地产市场的规范化。短期来看，土地权利体系的完善也有利于房地产市场的健康发展。首先，土地分类确权及违法建筑的处理，小产权房未来面临拆迁或转为保障房、商品房，这些都将增加合法土地及房屋的供给；第二，土地出让方式、开发方式、融资模式的多样化，也将推动房地产市场更加多元化。

    “中远期来看，深圳对土地收益分配制度的改革创新也将有利于抑制开发商屯地。”郭万达说。根据《总体方案》，未来深圳还将探索土地收益分配制度创新，完善土地租(价)税费体系，开展不动产税和闲置税研究，探索提高新增建设用地取得成本和土地保有成本的方法和管理模式。郭万达认为，从一定程度上来看，“新土改”通过增加土地和房屋供给，将间接实现调节房地产市场的效果。

     ● 房价：深圳房价重回一万七

    2011年5月1日，深圳对所有商品房项目实行“明码标价、一套一标”，单个楼盘必须不高于政府核定的最高价格进行销售。这一限价政策的具体内容为，对于新楼盘的预售申请，项目定价不得高于该项目上一期销售的价格水平；如果该项目没有上一期，则不得高于该项目周边在售可比楼盘的售价。在具体实施上，深圳采取了新的预售备案系统，新系统与工商物价局联网，备案价格与成交价格捆绑，成交价格只能低于而不能高于备案价格。